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5.2 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
…alla fine della visita…
A questo punto dovremmo essere in grado, almeno approssimativamente, di capire se il prezzo richiesto è equo o se l'azienda che ci viene offerta è, a nostro avviso, sopravvalutata: in questo caso, potremmo sempre fare una controfferta al venditore. Riassumendo, infatti, dovremmo conoscere:
1) il prezzo medio del tipo di terreno offerto, che, naturalmente, può variare a seconda della grandezza dell'azienda (è chiaro che non si paga lo stesso prezzo ad ettaro per cento ettari o per dieci ettari);
2) Una stima approssimativa del valore della casa, considerando però che in un’azienda media o grande, lontana dalle grandi zone urbane o turistiche, tale valore incide abbastanza poco sul valore totale;
3) Il valore reale di tutto ciò che si intende acquisire con l'azienda: bestiame, macchine, prodotti, ecc.
…oltre al prezzo si deve tenere conto anche…
Una volta individuata l’azienda ideale per gli scopi prefissati e ritenuto idoneo il prezzo di acquisto, si cercherà un notaio per l'assistenza, al momento dell'atto di acquisto.
Il notaio, di norma scelto dall'acquirente, prepara un atto di compromesso (a meno che non si preferisca per questo valersi del proprio avvocato o del commercialista).
Il compromesso, in cui si dichiara di voler acquisire l'azienda per il prezzo ed alle condizioni pattuite, viene firmato da ambedue le parti; con questo atto l'uno si impegna a comprare e l’altro a vendere nei termini e nel rispetto delle regole prefissati. Al momento di tale compromesso, l’acquirente è tenuto a versare al proprietario una percentuale del prezzo pattuito e in caso di rottura ingiustificata delle trattative da parte dell'acquirente, la cifra versata resterà al venditore: nel caso contrario sarà il venditore a dover rendere raddoppiata la cifra versata per il compromesso.
Il notaio, mentre prepara il contratto, controlla al catasto e all'ufficio di conservatoria dei registri immobiliari che la proprietà sia vendibile dall'offerente e che non vi siano ipoteche, servitù o gravami. Se tutto è regolare, viene stipulato il contratto d'acquisto, dove si precisa con chiarezza tutto quello che si acquisisce; terreni, fabbricati, macchine, bestiame, diritti o doveri di servitù (strade, acquedotti, pozzi...), mutui gravanti sul fondo. Il contratto viene firmato dalle parti davanti al notaio. Contestualmente alla stipula del contratto si dovrà versare al notaio il 15% dell'importo dichiarato per la tassa di registro, più il 2% per la conservatoria dei registri immobiliari, a meno che l'azienda non sia di una società; in questo caso, si avrà un passaggio di azioni mediante fissato bollato (si acquista dal tabaccaio e vi si debbono apporre delle marche equivalenti a cento lire per ogni cento mila lire dichiarate (0,1%), senza dover versare altre tasse.
La tassa di registro per gli imprenditori agricoli è invece dell'otto per cento, e per i coltivatori diretti del due, ma si deve già appartenere a una delle due categorie prima ancora dell'acquisto.
Alle spese di registrazione si dovrà sommare l'onorario del notaio e quello degli altri professionisti eventualmente interpellati (periti per le stime, avvocato, commercialista).
…e adesso che siamo finalmente i padroni…
Oltre alle spese sopra citate (prezzo dell'azienda, registro, notaio) al momento di acquistare l'azienda desiderata sarà bene redigere un preciso piano finanziario con tutte le spese necessarie per installarsi e gestire l'azienda dando, quando possibile, la precedenza a quelle essenziali all'avviamento dell'attività agricola. Si considereranno i preventivi per ammodernare o costruire un'abitazione familiare. Si valuterà la somma da investire in infrastrutture, macchine e bestiame essenziali all'avviamento produttivo, senza lasciarsi prendere da eccessivi entusiasmi, soprattutto se il capitale a nostra disposizione non è cospicuo e rimandando gli ammodernamenti radicali a quando si avrà una maggiore esperienza di conduzione agricola.
A queste spese di insediamento, il neo-agricoltore dovrà aggiungere tutto quel capitale di anticipazione necessario per attuare le coltivazioni o l'allevamento. Per iniziare l'attività si dovranno infatti acquistare sementi, mangimi, concimi. antiparassitari, gasolio, e pagare, nel caso vi siano, i salari ai dipendenti.
Durante l'anno si presenteranno poi un certo numero di spese fisse per la luce, il telefono, l'acqua (presa da acquedotti o da canali per cui è previsto il pagamento di un canone annuale d'uso), le tasse (il precedente proprietario potrà chiarire a quanto ammontano), assicurazioni, quote associative.
Per sintetizzare:
Schema per calcolare i prevedibili costi di insediamento e gestione
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Voce di costo
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Importo
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Insediamento
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1) Acquisto podere (con spese di registrazione e notarili)
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2) Preventivo ammodernamento e costruzione casa
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3) Acquisto macchinario (nuovo od usato)
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4) Acquisto bestiame
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Gestione
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5) Spese di conduzione aziendale (concimi, antiparassitari, mangimi, mano d'opera)
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6) Tasse
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7) Spese servizi (acqua, Enel, Sip)
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8) Spese generali (trasporti, amministrazione, quote associative, assicurazioni...)
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9) Interessi passivi
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Miglioramento
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10) Opere di miglioramento fondiario (spianamenti, drenaggi, eventuali disboscamenti, piantagioni)
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Per quanto riguarda l'acquisto del macchinario e del bestiame, i costi sono ottenibili come già citato da listini-prezzi contenuti nei giornali economici del settore. Le spese di conduzione aziendale, invece, sono ottenibili da fonti colturali di altri agricoltori o sono rilevabili da specifiche riviste del settore: per i mangimi esistono dei listini prezzi, e per la mano d'opera ci si può rivolgere alle locali organizzazioni degli agricoltori. Per quanto attiene alle tasse, alle spese e ai servizi, una media delle spese generali può fornirla il precedente proprietario. Da ultimo, i miglioramenti fondiari. Questi, se possibile, è bene rimandarli a quando si sarà acquisita una maggiore esperienza ed i preventivi sono ottenibili da ditte che attuino simili lavori in zona, per conto terzi.
Indice
PREMESSA
1.L’IMPRENDITORE AGRICOLO
2. I FATTORI DELLA PRODUZIONE
3. LE SCELTE DELL’ IMPRENDITORE
3.1 COSA PRODURRE
3.2 COME PRODURRE
3.3 QUANTO PRODURRE
4. IL BILANCIO DELL’AZIENDA AGRARIA
4.1 IL BILANCIO DELL’AZIENDA AGRARIA
5. CONSIGLI PRATICI
5.1 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.2 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.3 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.4 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.5 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
6. OPPORTUNITA’ DI FINANZIAMENTO
La Tua opinione è importante!! Partecipa al Forum
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