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5.1 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
…e adesso è arrivato il momento di cercare…
La ricerca di fondi rustici tramite annunci di compravendita immobiliare richiede un periodo di tempo consistente. Esiste anche la possibilità di pubblicare direttamente una richiesta di acquisto, chiarendo dettagliatamente cosa si cerca specificando le proprie disponibilità, l’eventuale possibilità di permuta con altri valori immobiliari, le proprie esigenze in relazione all’attività che si desidera impostare. Spesso è utile rivolgersi ad agenzie specializzate le quali, a fronte del servizio prestato, richiedono una percentuale che oscilla dallo 0,5 al 2% del valore dell’immobile.
Infine, quando possibile, vanno interpellate tutte le persone di conoscenza legate al settore, come i funzionari delle locali Organizzazioni Agricole che, il più delle volte sanno quali aziende della zona sono acquistabili.
…inizia la visita alle aziende…
Una volta selezionate le aziende disponibili, sarà necessario vistare tali aziende al fine di rendersi conto dell’effettivo stato dei terreni coltivati, delle strutture fondiarie e immobiliari, dell’ubicazione del corpo aziendale, dello stato delle eventuali strutture di trasformazione.
Per fare ciò, specie se si è completamente privi di esperienza e di preparazione, non sarebbe una cattiva idea condurre con sè un tecnico locale fidato, non direttamente interessato alla vendita, con una buona esperienza legata al settore e che sappia vedere i reali pregi e difetti delle aziende. Quello che è fondamentale capire è il tipo di azienda, la sua organizzazione, le caratteristiche del terreno, l'esistenza o meno dell'acqua per irrigare, la vicinanza o la lontananza dalle strade provinciali e dai centri abitati, lo stato dei fabbricati, la possibilità di ristrutturare o di costruire, e soprattutto, se l'azienda è ben tenuta o quasi abbandonata: quest`ultima osservazione è particolarmente importante ai fini delle trattative sul prezzo, poiché un’azienda evidentemente trascurata può indicare la volontà o la necessità di vendere con urgenza. Sono proprio dei particolari quali lo stato di manutenzione generale, la pulizia dei fossi, la sistemazione dei terreni, la presenza di scomodi o comodi aziendali (servitù di passaggio, presenza di oleodotti, metanodotti, linee elettriche o telefoniche che attraversano i terreni) ai quali l’acquirente deve porre attenzione al fine di valutare l’effettiva obiettività della vendita oltre, ovviamente, a proporre eventuali ribassi al prezzo richiesto.
…durante le visite aziendali tenere gli occhi aperti per…
a) i terreni
Per un principiante riconoscere le qualità e le potenzialità di un terreno agrario non è facile; per questo è consigliabile l'aiuto di un tecnico che dovrà essere in grado di valutare lo stato dei terreni e, eventualmente, effettuare rilievi e campionature.
Tuttavia, anche un non-agricoltore con un po' di allenamento può giungere a distinguere un terreno da un altro.
Semplificando, gli agricoltori parlano spesso di terreni leggeri o pesanti. Leggerezza o pesantezza vengono collegate alla maggiore o minore difficoltà nel lavorarli.
Il terreno migliore è quello di medio impasto, ovvero dotato di una giusta mescolanza delle frazioni che lo costituiscono, cioè argilla, sabbia, limo. Per sapere se questa caratteristica è presente nel terreno che stiamo visionando occorre effettuare un’analisi di laboratorio che si chiama determinazione della tessitura. In base alla tessitura, un terreno si definisce di medio impasto (il più idoneo alla coltivazione) quando contiene le seguenti percentuali di elementi equamente ripartiti:
argilla 10-25%
limo 25-45%
sabbia 35-55%
Un terreno di medio impasto di pianura e per di più irrigabile è il sogno di molti agricoltori: su un terreno simile si possono coltivare cereali o fragole, pomodori o soia... ma certamente non lo regaleranno. I terreni pesanti o argillosi, generalmente appaiono più scuri e al tatto sembrano resistenti: dopo la pioggia si trasformano facilmente in fango e quando il sole li asciuga mettono in mostra una crosta superficiale facilmente solcata da crepe.
I terreni leggeri sono più chiari, quando piove non trattengono l'acqua e al tatto sono granulosi. Attenzione, però, ai terreni troppo sabbiosi delle zone vicine al mare; per molte coltivazioni non sono ottimali, specialmente se, a seguito di analisi chimica degli elementi appaiono salsi, ovvero eccessivamente salati.
Per contro, i terreni limosi appaiono di elevata fangosità dopo le piogge, eccessivamente freddi.
Ricordiamo che i terreni argillosi soffrono spesso di fenomeni di ristagno idrico, mentre quelli sabbiosi manifestano tipici inconvenienti quali la siccità. Per vedere meglio la natura e la sistemazione dei terreni, può essere d'aiuto visitarli dopo una pioggia intensa: forti ristagni d'acqua in pianura fanno supporre di trovarsi di fronte a terreni pesanti, un’erosione profonda in collina fanno supporre di trovarsi di fronte a terreni sabbioso-calcarei. Se quest'acqua è poi presente da più giorni, è facile supporre che non vi sia una sistemazione idraulica adeguata; quest'ultima è fattibile a posteriori ma è costosa.
Un altro fattore da non sottovalutare durante le visite è rappresentato dalla dotazione di sostanza organica. La sostanza organica del terreno manifesta ottimi risultati in fatto di ritenzione idrica, di fertilità chimica, fisica e biologica. Un terreno è ben dotato di sostanza organica quando contiene mediamente il 3% di humus. Un terreno dotato di buona fertilità organica è riconoscibile per il colore tendenzialmente bruno e la sofficità-elasticità che offre schiacciandolo nel pugno della mano.
b) la fertilità
Giudicare ad occhio la fertilità e la potenzialità produttiva di un terreno non è semplice. Un terreno dotato di buona fertilità lo si riconosce principalmente per l’aspetto visivo (zolle di media dimensione, colore marrone tendente allo scuro, sofficità elevata, assenza di corpi estranei, presenza di sostanza organica non completamente decomposta, mancanza di roccia madre affiorante, assenza di ristagni idrici). Se durante la visita si può assistere ad una fase di lavorazione del terreno, occorrerà valutare la forma dell’appezzamento di terreno e l’ampiezza delle capezzagne per agevolare l’operazione di inversione di marcia, il non eccessivo sforzo di trazione del trattore (se sforza molto si ha slittamento e quindi un terreno molto argilloso), la non eccessiva plasticità del suolo che individua strati di terreno eccessivamente compattati ed asfittici.
c) i sassi
Nel gergo agronomico i sassi presenti nel terreno vengono definiti “scheletro”. La presenza di scheletro nei campi è da considerarsi un grosso svantaggio in quanto costituisce un elemento di ostacolo alle macchine operatrici, oltre che elemento di favore all’insorgenza di stress idrici. E’ possibile intervenire mediante macchine tritasassi in grado di sminuzzare le pietre più grosse. Tuttavia, tali macchinari sono estremamente costosi e richiedono elevate spese operative e di manutenzione.
d) le malerbe
Si cerchi infine di capire, visitando l'azienda in epoca in cui vi sono delle colture in atto, se è una zona facilmente invasa da erbe infestanti. Le erbe infestanti costituiscono un forte ostacolo alla crescita delle piante coltivate: esse infatti sono fortemente competitive in termini di spazio, luce, acqua, elementi fertilizzanti. Sarebbe opportuno poter distinguere tra le infestanti annuali, ovvero non dotate di sistema radicale a bulbo o rizomatoso, da quelle invece perenni la cui eliminazione richiede notevoli sacrifici in termini lavorativi ed a costi elevati per il necessario acquisto di erbicidi specifici e sistemici.
e) L’ acqua
La presenza o l'assenza dell'acqua in un'azienda agricola è sicuramente un fattore da prendere in seria considerazione.
Può essere dunque utile una conoscenza di base dei livelli e della distribuzione provinciale media delle piogge nell'arco di 5-10 anni (le hanno in generale i comuni o i centri universitari); inoltre, l'ISTAT tiene una rilevazione aggiornata provincia per provincia. Se, di regola, piove soltanto nei mesi autunnali ed invernali e mai, o molto poco, d'estate, siete allora di fronte ad una zona di clima semi-arido, in cui, se non vi sono fonti idriche alternative alla pioggia, si pratica un agricoltura asciutta, con colture cioè che nascono e crescono dall'autunno all’inizio dell’estate (frumento duro, erbai precoci, orzo precoce, avena, mais a brevissimo ciclo vegetativo). Spesso tali colture sono meno produttive e meno remunerative di altre più specializzate che però necessitano dell’irrigazione.
Nei luoghi dove le piogge sono meglio distribuite, a clima sub-umido come in molte zone del Nord Italia, si può praticare ogni tipo di coltura (a ciclo primaverile estivo, primizie, ortaggi, alberi da frutto) senza servirsi dell'irrigazione; comunque, è sempre preferibile poter contare su interventi irrigui di emergenza, nel caso di brevi ed imprevisti periodi di siccità e, soprattutto, nei momenti critici delle coltivazioni.
Poiché solo disponendo di acqua sufficiente nei momenti giusti si ottengono maggiori quantità e migliore qualità dei prodotti coltivati, è normale che in un'agricoltura moderna e competitiva l'irrigazione svolga una funzione determinante. Nella visita preliminare, bisognerà dunque annotare l'esistenza o meno di impianti per l'irrigazione, cercando anche di conoscere l'esatta disponibilità di acqua. L'acqua può essere presa dai fiumi o dai laghi che possono essere di proprietà pubblica; in tal caso bisognerà conoscere quali leggi speciali ne regolano l'uso (l'informazione è ottenibile in Comune o alla Regione); bisognerà poi controllare se già esiste e se è ottenibile una concessione per utilizzare l'acqua ottenuta dai pozzi (si occupa di tali concessioni il Genio Civile). Per estrarla occorrono pompe che possono funzionare sia elettricamente che a gasolio (queste ultime hanno spesso costi di esercizio maggiori). Ci possono essere nell'azienda acquedotti o canali; anche per questi dovranno controllarsi le leggi speciali che li riguardano e conoscere i canoni dovuti per l'acqua che verrà utilizzata (presso il Comune, la Regione e i vari Consorzi). Infine, soprattutto nelle zone collinari, possono esserci dei laghetti artificiali che raccolgono e trattengono l'acqua piovana e sono costruiti dall'agricoltore stesso con dighe in terra di modeste dimensioni e di costo relativo. Se nessuna di queste fonti idriche esiste nell'azienda che si sta osservando, bisognerà cercare di sapere se nelle zone confinanti sono state scoperte falde di acqua rilevanti.
f) L’ organizzazione aziendale, le strutture, i macchinari ed il bestiame presenti
La vendita di un’azienda può essere a cancelli chiusi o aperti. Nel primo caso tutte le macchine, le strutture mobili, il bestiame, e talvolta i raccolti esistenti, divengono al momento dell'acquisto proprietà dell'acquirente, mentre nel secondo caso il venditore può disporre a suo piacimento di tali beni (naturalmente, se vuole, può offrirli al compratore).
Nel caso si volesse acquistare la totalità, o parte dei macchinari e del bestiame esistente, sarà bene farsi consigliare da esperti al fine di ottenere stime precise circa il reale valore di mercato, ad esempio chiedendo informazioni presso i costruttori presenti in zona che conoscono il valore dell’usato, pagando così prezzi convenienti. L'acquisto di macchinari o bestiame dovrebbe essere, oltre che al prezzo, legato anche al tipo di gestione aziendale che si sta progettando.
E' evidente, infatti, che non converrà acquistare una raccoglitrice d'uva automatica se i propositi sono di eliminare i vigneti; né si terranno vacche da latte non selezionate e poco produttive se si sogna una stalla da latte ad alta genealogia e produzione. Insomma, con lo stesso occhio attento con cui si è osservata la qualità e l'esposizione dei terreni, la presenza e la disponibilità dell'acqua, si dovrà considerare qualsiasi struttura, macchine e bestiame, che vengono offerti. In particolare, si dovrà verificare che la dotazione di macchinari presente sia realmente adeguata e dimensionata alla realtà produttiva aziendale. Una perizia sul buono o cattivo stato delle macchine e quindi del loro reale valore sul mercato dell'usato, è ottenibile da meccanici di fiducia o da quelli dei centri di rivendita (privati, Consorzi Agrari, Cooperative).
Per giudicare il bestiame si potrà richiedere l'aiuto di un veterinario, che, sicuramente, saprà dare un parere sul loro stato di salute e probabilmente ne conoscerà il valore commerciale; in alternativa ci si potrà rivolgere alla locale Associazione Allevatori o controllare i listini zootecnici dei giornali economici o del settore.
In un'azienda frutticola si guarderà all'età delle piante, alle varietà utilizzate (che siano quelle richieste dal mercato) e si dovrà vedere se gli impianti sono fatti con tecniche razionali (sistemi moderni di irrigazione, possibilità di raccolta automatica). In un'azienda zootecnica si osserverà lo stato dei fabbricati, le stalle, la sala di mungitura, i boxes per i vitelli, e si dovranno anche valutare tutti i macchinari, più o meno fissi, come mungitrici elettriche e frigoriferi per il latte, mulini per preparare in azienda le farine e silos per conservarle, capannoni per il riparo del fieno dalle piogge invernali. In un'azienda orticola organizzata per produrre primizie in serra, si noterà il tipo e la funzionalità dell'impianto per irrigare, lo stato della serra e degli impianti per riscaldarla. In un'azienda viticola andranno controllati il tipo e l'età dei vigneti, il loro stato vegetativo e produttivo; se poi si volesse vinificare in azienda si vedrà pure l'organizzazione e la grandezza della cantina. In un'azienda cerealicola, si dovrà avere un occhio particolare per la sistemazione idraulica dei terreni. Per un’azienda frutticola, invece, sarà necessario controllare lo stato produttivo delle piante, la rispondenza delle varietà impiantate con le richieste di mercato, la presenza di magazzini di frigoconservazione o la possibilità di condizionarle in strutture collettive, l’impianto di selezione-confezionamento e, per tutte, la possibilità di collocare la merce in breve tempo sul mercato.
In tutti i tipi di aziende si considererà con attenzione la qualità e la quantità dei fabbricati utilizzabili sia per immagazzinare i vari prodotti, gli antiparassitari, i concimi o le varie attrezzature, sia per ospitare i dipendenti.
g) la casa
Naturalmente, tra i vari fabbricati, una maggiore attenzione verrà data alla futura abitazione. In un'azienda agricola può esistere già una casa padronale vera e propria, costruita a questo scopo o ristrutturata; in tal caso, basterà confrontare l'abitabilità con le proprie esigenze familiari. Va poi revisionato il tetto (rifarlo è costosissimo), correre ai ripari per l'eventuale presenza sui muri di tracce di umidità, entrambi problemi assai frequenti nelle case di campagna.
Se la casa padronale non esiste già, si potrebbe pensare alla ristrutturazione di altri fabbricati (ex abitazioni di dipendenti, stalle abbandonate, magazzini, ecc...).
Per le abitazioni dei dipendenti valgono tutte le considerazioni di cui sopra: se invece ci si vuole creare una casa confortevole da altri fabbricati si dovranno esaminare le leggi comunali o regionali a riguardo. Se nella zona le ristrutturazioni sono ammesse, si dovrà contattare un tecnico (architetto, ingegnere o geometra) per preparare un progetto dettagliato da presentarsi in comune e in certe regioni, alle associazioni inter-comunali.
Un'ultima soluzione, laddove le procedure amministrative lo consentono, è di costruire la casa ex-novo.
Nel caso in cui lo scopo finale sia quello di ricorrere ad attività di accoglienza quali l’agriturismo, il bed and breakfast o similari, la struttura abitativa assume un’importanza ancora maggiore. In questo caso, infatti, occorrerà valutare la predisposizione della struttura ad accogliere gli ospiti, le tubature dovranno essere sufficientemente adeguate, l’impianto elettrico dovrà essere a norma di legge; inoltre ci si dovrà adeguare anche a disporre di un’area sufficientemente ampia per gli arrivi e le partenze in auto e di garage per il riparo delle vetture degli ospiti. Infine, a titolo puramente estetico, sarà buona cosa tenere conto degli aspetti architettonici in grado di impressionare positivamente i visitatori (favorire, anche durante la fase di ristrutturazione, gli archi in mattoni a vista, le terrazze, le eventuali opere murarie antiche, ecc.).
Indice
PREMESSA
1.L’IMPRENDITORE AGRICOLO
2. I FATTORI DELLA PRODUZIONE
3. LE SCELTE DELL’ IMPRENDITORE
3.1 COSA PRODURRE
3.2 COME PRODURRE
3.3 QUANTO PRODURRE
4. IL BILANCIO DELL’AZIENDA AGRARIA
4.1 IL BILANCIO DELL’AZIENDA AGRARIA
5. CONSIGLI PRATICI
5.1 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.2 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.3 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.4 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
5.5 ALCUNI CONSIGLI PRATICI
6. OPPORTUNITA’ DI FINANZIAMENTO
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